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東証社長、MBOに「投資家を愚弄」と不快感

東証社長が相次ぐMBOに投資家を愚弄していると不快感を示したことが、yahooのニュースに流れていました。

「(上場時に)投資家に高値で買ってもらいながら、株価が下落して株主がうるさいからといって上場廃止するのは心情的に不快だ。投資家を愚弄(ぐろう)している」と強い不快感を示したとのこと。

最近の私の持ち株では、イマージュ、アートコーポレーション(アート引越センター)など、MBOが相次ぎ、怒りがおさまらない感じなのですが、イマージュやTRNコーポレーションの場合など、一株純資産以下でのMBOなどは、完全な略奪行為であり、絶対に許されることではないとつくづく思われます。

 → アートコーポレーションのMBOに失望

 → イマージュのMBOに怒る!!

 → yahooニュース<東証社長、MBOに「投資家を愚弄」と不快感>
 (yahooニュース<東証社長、MBOに「投資家を愚弄」と不快感>

 東京証券取引所の斉藤惇社長は22日の定例記者会見で、経営陣の自社買収(MBO)による上場廃止が相次いでいることを受け、「(上場時に)投資家に高値で買ってもらいながら、株価が下落して株主がうるさいからといって上場廃止するのは心情的に不快だ。投資家を愚弄(ぐろう)している」と強い不快感を示した。

 上場維持コストの軽減や経営の自由度を高める狙いから、MBOによる上場廃止企業が相次いでいる。斉藤社長は上場企業のコスト負担について現状を調査する考えを示す一方、「株主への説明は当然で、それを面倒くさいと思うなら資本市場が成り立たない」とクギを刺した。

 一方、菅直人政権の経済・財政政策運営については「市場や世界の動きになじみがない。早く勉強してほしい」と苦言を呈した。



 → アドバンテッジ被害者牛角会ホームページ

 → アドバンテッジ被害牛角株主のブログ

 → TRNコーポレーション臨時株主総会レポート

 → カネボウ個人株主の権利を守る会

 → TOBを拒否したカネボウ株主のブログ

 → やっぱり株屋は信用できない!!

 → 安すぎるMBO価格!! ウェーブロックホールディングズ

 → 【怒】ゴールドマンがUSJをTOB【涙】

 → ハゲタカ外資・ゴールドマンによるUSJに怒る!!



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テーマ : 政治・経済・社会問題なんでも - ジャンル : 政治・経済

アートコーポレーションのMBOに失望

またまたのMBOです。今回は昨年末に株主総会の記事をアップしたアートコーポレーション(アート引越センター)なんですが、元会長の淫行事件についての株主の批判の影響が大きかったからなのでしょうか? 元会長への退職慰労金や子会社の会長に納まっている処遇などについて、公開会社であれば、当然、批判が寄せられた訳ですが、非公開化して、経営の自由度が高まれば、やりたい放題ということなのでしょうか。。。

 → アートコーポレーション株主総会レポート

それはともかくとして、配当と優待をもらいながら長期投資を・・・と考えてる私にとっては、MBOは天敵のようなものです。今回のアートに関しては、一株純資産以上にMBO価格が設定されているので、その点は妥当だとは思いますが、今まで数々のMBOに泣かされ、怒りをぶちまけてきましたが、今回にしても、上場後の高値で株式を購入し、アートの未来を信じて、長期投資をされてきた人にとって見れば、晴天の霹靂、突然の出来事で、詐欺にあわれた気分かと思います。

MBO価格に関しては、色々な計算方法で、ああたら、こうたらと、小理屈が付けられていますが、少なくとも、1株純資産以上、ではそれで妥当か問われれば、やはり、長期投資してきた人間を泣かせる価格では、おかしいのではないかと思われてなりません。経営陣にとっては、1円でも安く買い戻したいという欲求があり、それにもとづきながら、一見公平さを装ったようなMBO価格が算定され、それがそのまま実行され、少数株主は泣き寝入りという現状はあまりにも理不尽だと思えてならない感じです。

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テーマ : 株式 - ジャンル : 株式・投資・マネー

アートコーポレーション株主総会

一昨日、アートコーポレーション(アート引越センター)の株主総会へ行ってきたのですが、例の事件のこともあり、なかなか面白い総会だったように思われます。例の事件についての謝罪はなく、質疑応答において、株主からの質問に答える形で、初めて事件について語られました。

結局は、辞任した会長のプライベートなことなので・・・ということですが、略式起訴となり、罰金刑が確定したとかで、アート本体の会長は辞任したものの、子会社の会長に納まっているとか。。。議案となっている退職慰労金については、当社創業以来の功績があり、当社の規定に沿って、取締役会に御一任を・・・という議案通りの方針が語られました。

少女淫行と言うと破廉恥ではありますが、条例違反の罰金刑で落着したとなれば、軽微な問題であり、小さな運送会社を東証一部上場の引越業者へと育て上げた功績は大きく、弱小個人株主がとやかく言う筋合いの問題ではないのかもしれません。取締役席には、寺田夫妻のご子息なのか、寺田姓の若いイケメン二人が列んでおられましたが、それぞれに事件についての感想をお聞きしたい気分ではありました。この他、広告会社との訴訟問題についての質問もあり、色々問題を抱えた会社のようではありますが、寺田社長のカリスマ性で乗り切っていく感じではあります。

面白い質問といえば、株主優待について、100株で5500円相当のカタログギフトをもらったけれど、どう見ても、5500円の品物とは思えなかったとか。。。こういう経験は他社にもありますので、誇大広告というか、景品法違反になるのかどうかは知りませんが、大阪の行け行けドンドン気質が強く、あまりコンプライアンスには厳しくない会社のような印象を受けました。

総会のお土産は、簡単なお菓子のようではありましたが、終了後に出席表と引き替えにもらえ、総会中には、リーガロイヤルホテルのコーヒーもごちそうになり、有り難うございました、という感じです。

PBRは0.8倍、予想配当利回り3.5%、13万ほどの投資で、1年超株式を保有すると、5500円相当のカタログギフトと、まだまだ割安な感じではあります。


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TAG : 株主総会 株主優待 高配当銘柄 長期投資 アート引越センター

格安・竹田和平銘柄発見

年末から日経平均は、急激に戻し、過熱感を呈する中、中小型株も急騰するものが多くなってきていますが、そんな中、安値更新銘柄を発見したので、仕込んでみました。と言っても、年明けから反発しているのですが、目先で見ても、まだまだ、安い水準にあるのではないかと思われます。

その名は、CBC、中部日本放送なのですが、11月半ばから買い手不在の中、下げ続け、12月29日には、449円、PBR0.3倍の水準まで売り込まれました。その時は、買っては下がり、下がっては買いの、底なし沼の状況であったわけですが、ようやく反発に転じてきたので、今から思えば、まさに、そこがセリングクライマックスであった様です。とは言え、ようやく反発しているとは言え、ここで終われば、これは綾戻しに過ぎないことになり、ここから二番底に向かうのかと、まだまだ予断は許さないようでもあるのですが、現在の経営状況は必ずしも明るくないとは言え、かの竹田和平氏が古くから投資している銘柄であり、今が最悪期と考えれば、復活も期待できるのではないと思ったりしています。

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先日、民主党政権に望むことなどを記事にしましたが、在日外国人への地方参政権の問題や、二酸化炭素削減問題など、やはり、納得できない問題も多いことは事実です。これらの問題は、自民党政権にしたところで、国民の同意を得ないまま、実行しようとする方向になりつつあったように思いますが、何やら、きな臭い背景があるのでしょうか? 

このまま政治主導で、強行されるとしたら、感情的に納得できないのは言うまでもなく、何故、導入されようとするのか、その説明があまりにも不十分であると思われてならない感じです。

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四国のバフェット!? 高知の賢人が率いる某信金は・・・

最近、電力株を買おうと思って調べていて気がついたのですが、高知信用金庫という四国の信用金庫が、九州電力と東北電力の上位10以内の大株主として名前があがっていたのでした。


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なんでまた、高知の信用金庫が、九州と東北の電力会社の大株主なんだと思って調べてみたんですが、なんとこの高知信用金庫は、有価証券投資を中心業務の一つとして、7000円億円前後のお金を運用し、昨年度は配当収入だけで147億円の収益を上げているとのことでした。そして、企業メセナの一環として、有名絵画のコレクションもあるとのこと。ちなみに、預金残高は4500億円。貸出金残高は800億円とのことで、有価証券投資がまさに本業のようです。

かつてのバブルの時代なら、ともかくなんですが、今の日本でも、有価証券の売買や保有によって利益を上げ続けている企業があったとは、なんだか非常に驚いた感じです。もっとも、昨年の決算を見ると、保有株式の簿価は、購入価格を割り込んでいるようなんですが、最高経営責任者の指示のもと、徹底したリスクの管理を行い、国債・社債・株式の機動的な運用を行っているようで、なんだか興味津々な感じでいます。

資料によると、有価証券投資のうち、約半分は日本国債での運用で、社債や株式の個別銘柄などへの投資を行い、債権の先物などは扱っておられるようですが、目新しいデリバティブ商品には一切手を出しておらず、昨年のリーマンショックの影響は軽微であったとのことのようです。株式投資では、東燃ゼネラルや昭和シェルの大株主としても、名前が出てきているので、高配当のバリュー株投資が多いのかと思うのですが、高知信用金庫が有価証券投資を始めたきっかけや、最高経営責任者である理事長の人となりや、運用方法など、何かご存じの方はおられるでしょうか?

ネットを検索していると、理事長は、なんでも官僚出身の方で、店内の機械化や店舗配置など、本業でも力を発揮され、有価証券投資の他、絵画の収集や展示などでも、成果を上げられているようで、高知では、おそらく、かなり有名な方だと思われます。厳格な金融行政の指導のもと、金融機関は保守的な体質であり、貸し渋り、貸し剥がし、不況、不況とマスコミに騒がれる中、地方の金融機関はどこも青息吐息で瀕死寸前だというイメージは、全くの誤りのようです。

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つい最近まで、四国の信用金庫に、こんな方がおられ、斬新で大胆な経営をされているとは思いもしていなかったのですが、これぞ、オマハの賢人ならぬ、高知の賢人。まさに、四国のバフェットという感じでもあり、高知信用金庫の理事長の人となりについても、興味が募る感じでいます。高知信金についての地元の評判でも何でも、何か高知信用金庫についてご存じの方がおられましたら、ぜひ、ご教示下さい。


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オリックスがジョイントを救済しなかった理由は何だったのか?

昨秋、オリックスは、100億円で第三者割り当て増資を引き受けて、ジョイントを救済しようとしているかに見えましたが、今回、ジョイントに見切りをつけたのは何故だったのか気になっています。

yahooの知恵袋や掲示板に質問し、いろいろ回答を得ましたが、お奨めの「東洋経済」の記事を読んだりしたものの、やはり、真相は謎であり、おそらく、当事者以外には、分からない何かがあるように思ったりしています。

1:昨秋に比べて、ジョイントの状況が厳しくなったから。
2:オリックス自身が、もうジョイントを救済できる状況ではないから。
3:昨秋の増資引き受けは、世間に対してジョイントが救済されると思わせるための見せ金(捨て金)で、その間に、オリックス自身(もしくはオリックスの親密先)は、融資を回収し、もう、ジョイントが倒産しても、どうでも良くなったから。
4:ジョイントの倒産は、急なもので、対応しきれなかったから。
5:その他の理由による。。。

当初、私が思っていたのは、上記のような可能性だったのですが、3もしくは4ではないかと推測しています。

昨秋、オリックスは、ジョイントを救済する目的で、100億円を出資し、200億円の融資枠を設定しましたが、結局、200億円の融資枠は使われず、オリックスの、ジョイント向けの損失は非常に軽微なものであったようですが、不動産のプロであるオリックスが、昨秋に比べて、ジョイントの状況が厳しくなったから撤退するとも考えられず、オリックスの状況は、急速な株価の回復や、個人向け社債の発行などを行ったことやで、資金調達の不安があるとは思えず、何かすっきりしないものを感じています。

ジョイント側は、ここ数日の金融情勢の変化で・・・というようなことを言っていたと思いますが、オリックスは、昨秋、100億円を出資し、役員を送り込んでジョイントを救済しようとしていたのに、今回、500億円の調達が出来ないからと、ジョイントが会社更生法申請となったのか。。。500億円は、銀行融資の借り換えではなく、新築物件への支払いだそうですが、メインバンクから新規の融資が受けられないからと言っても、オリックスの信用力を背景に支払い延期の要請や、オリックスからの資金調達の可能性などが、どうして、不可能であったのか、本当に謎な感じです。

ジョイントの会社更生法申請によって、オリックスの影響は軽微であるとは言っても、ただ、分からないのは、オリックスが、ジョイントの東海林社長の個人会社向けなどに貸し込んでいた可能性はあり、その保全の目途がついたのか、見切りをつけたのか、そういう何かがあったのかとか、想像力が、膨らむばかりという感じでいます。

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ドル円相場

株も為替も、まだまだ波乱が続いていますが、100年に一度の危機は、100年に一度のチャンスにしたいと思いつつ、なかなか、現実には対応が遅れている感じです。金曜日は、ドル円相場が88円台に突入し、瞬間的に戻した感じで、買い方、売り方、どちらの人にとっても、チャンスでもあり、ピンチでもあったようでもあったようですが、私の場合は、ちょうど外出していて、まったく対応できなかった感じでした。

100年に一度の金融危機ということで、NYダウの4000円割れ説とか、米国国債の暴落、ドル本位制の崩壊とか、確かに、そうなりそうな材料が揃い、そのような材料を元にした言説が説得力を持って語られていますが、どうも、私には、悲観過ぎるように思えてならない感じです。

日本株やら、Jリート、不動産市況についても同じなのですが、ここが底だと断定は出来ないし、まだまだ、下げていく可能性はないとは断言できませんが、ここは、買い場、買い下がりの局面であると思い続けている感じです。このブログでも、早くから、買い煽りすぎているわけですが、買いの根拠と言われても、一般的な割安感を示す指標が根拠であって、売りの根拠に反論するに足りるかと言われれれば、心許ないものではありますが、この売り一色の状況、多数派の意見の裏側に注目するべきだということに尽きるように思われます。

アメリカ政府が財政を拡大し続ければ、米国国債が暴落したり、ドルの暴落の可能性が現実味を帯びてくることは、まったくその通りであり、その他、国債暴落、ドル暴落の根拠は、山のようにありますが、こういう状況であるからこそ、逆のシナリオは考えられないかと、二、三、反論を探してみますと、金融危機故に安全志向からの国際ブームによる国債金利の安定やら、米国国債の最大の買い手が、日本から中国になったこと、アメリカの財政赤字は、いまだGDP比では日本の半分以下であること、ユーロ圏の危機はアメリカ以上であり、ユーロがドルに取って代わる実力があるとは言えないことなどなど・・・。もっとも、これらのことにも、当然、反論はあり、やはり、悲観へと結びつけることは可能であり、まぁ、それへの再反論は、誰かにお任せするとして・・・(^^;; 

90円割れたら、ドル円買い下がりたいような気もしているのですが、果たして。。。 今後は、1995年の79円を目指すのでしょうか!?

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厳しい相場が続いていますが・・・

買い方にとっては厳しい相場が続いていますが、今度こそ、コツンと来たのではないかと思って、ナンピン買いを開始しています。目先のリバウンドがあれば売ろうと思っているのですが、なかなか、目先のリバウンドには乗れない感じで、買いが積み上がり、現金不足が続いている感じです。さわかみファンドやら、竹田和平氏やら、買い方の教祖の動向を、「日経ヴェリタス」などで読んだりして勇気づけられているのですが、空元気になってしまなわいことを祈っている感じです。

先行して大きく売られていたリートの相場が、ここのところ落ち着きを見せ、破綻第1号となったニューシティーレジデンスについても、破綻の原因(新規購入物件のファイナンスが出来なかったこととが一番大きな要因)から考えると、所有資産から見て、現状はやはり大きく売り込まれ過ぎた状態であると思われてならない感じです。

ニューシティレジデンスには、株主の会が誕生したようで、高値掴みした物件のゴミダメでなかったのならば、裁判所の管理下で公正な再生手続きが進めば、宝の山だった可能性もあり、先行きが注目される感じです。

モリモトは破綻直前にリートには大和ハウスの資本参入を受け入れたり、ジョイントにはオリックス、パシフィック系の日本レジデンシャルは、配当原資から違約金を払って物件新規購入を断念したり・・・。着実に、混乱回避への道へと進んでいる感じです。とはいえ、オークツリーが資本参入したリプラスのリートの場合などは、まだまだファイナンスの条件が悪くなっているようであり、あおぞら銀行から、とんでもない高金利をふっかけられているリートもあり、まだまだ予断は出来ませんが、不動産市況が悪化しているとは言っても、リートの根幹がゆらぐような大幅は空室や賃料の値下げはなく、実態以上に売り込まれていると思われます。リートが公表している不動産鑑定の信頼性への疑問の声もありますが、個別に検討すると、面白いものがかなりあるように思っています。

ラリックマリンク集

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セリング・クライマックス!? 買って、買って、買いまくり!!

悪い株が売られ、どうでもよい株が売られ、優良株が売られる。そして、ラストは、すべての株が売られる!! 昨日、今日の状況は、ついに最終局面に達したかの様な感じで、もし、この状況が今日で終わるなら、まさに、今日がセリングクライマックスであったということになるのですが、明日はさらに出来高を伴いながら、売り込まれるやもしれず、明後日も、明々後日も・・・となれば、今日の下げはまだまだ序の口ということになるのかもしれませんが。。。

アメリカ、欧州の金融不安は、まだまだ、闇の真っ直中にあり、日本経済の先行きにも暗雲がたれ込めていますが、個別株を見れば、ファンダメンタルズ、テクニカルともに、安値圏を示す指標が多く、まさに、バーゲンセール状態が続いているように思われます。

下がるから売る、売るから下がるのスパイラルは、まさに、落ちてくるナイフを掴むかのような下落ですが、それが反騰に転じたときは、まさに、物心両面での収穫は計り知れないものです。安値を買い、高値を売ることが、どんな商売の基本でもあり、それこそ、野も山も、一面の弱気なら、阿呆になって、米を買うべしと、ここは、米の変わりに株を仕込みたいところです。

仕込んだ株が塩漬けになる事態になったとしても、高配当の銘柄、株主優待の充実した銘柄であるなら、5年、10年とするうちに、元が取れるやもしれず、無配・減配のリスク、優待廃止のリスクはあるのですが、そのうち、発酵がするかの如くに。。。

不動産・建築関連株、REITについては、先の安値でコツンとした銘柄がある一方で、昨日、今日の暴落で、再び安値を更新する銘柄が出てきましたが、ここは、絶好の買い場だと強気を継続しています。信用不安がある銘柄がある一方で、確かに業績は絶好調とは言えず、バラ色の未来があるとは言えないものの、相場の影響を強く受けて、実態以上に連れ安しているだけの銘柄もあり、それぞれ、復活の可能性を賭けるに値すると思えてならない感じです。

REITについても、不動産価格の下落による物件の評価減や、景気の悪化に伴う賃料の下落リスクはありますが、現状、そのリスクをはるかに超えるかのような売られ方です。配当利回りは10%を超え、PBRは0.5がなどなど。。。賃料や物件価格が少々値下がりしたとしても、十分に割安な水準であるかと思われます。また、リプラスのように、スポンサー企業が倒産した銘柄についても、スポンサー企業とリート本体は、それぞれ独立したものであり、リートがスポンサー企業が抱える不良物件の「飛ばし」の巣窟として扱われていたとしたら、話は違ってきますが、刑事告発されるような事態にでもならない限り、REITが公表している報告書を信用しても問題はないように思われます。

終戦直後、占領下の日本においても、不安の真っ直中で、焼け野原の土地を、二束三文で買い、その後の戦後の経済成長、日本列島改造ブームに乗って、押しも押されぬ新興地主となった人がいる一方で、不動産バブルの真っ直中に大勝負をかけてすべてを失った人がいたり、戦後の農地解放で、土地を手に入れた小作人の人がいる一方で、農地を収奪されて、資産を失った大地主の人もいて、不動産は、永遠の資産であるかのようでいて、人の浮き沈みに大きな影響を与え、お宝にもなれば、凶器にもなり、興味の尽きないものだと、つくづく思われる感じです。

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リート!! ? 不動産関連銘柄の底値買い

日経平均は4日続落。月曜日の戻しは、騙しに終わり、完全に下方トレンド入りしたとの声が強くなってきた感じですが、体感的には、まだまだ首の皮一枚、完全に崩れてないような、それでいて、まだまだ底値圏にあるように思っています。持ち株を見ると、3月安値を割り込んだ銘柄がある一方で、まだまだ、踏ん張っている銘柄があることが一因だと思われますが、JASDAQ平均は12日続落で安値を更新し、マザーズ指数、ヘラクレス指数も、3月安値をはるかに下回っていることを思えば、下方トレンドのまっただ中にあるというのも、あながち間違いではないような感じでもあります。

値下がり銘柄、安値更新銘柄は、数多くありますが、とりわけ、最近の不動産株、リートの値下がりには、色々考えさせられるものがあります。アメリカのサブプライムローン問題による信用収縮と、それにともなう不動産からの資金回避は仕方がないとしても、建築基準法改悪に端を発する建築不況やら、グレーゾーン金利に対するルールの一方的な変更に伴う消費者金融叩き、そして、金融庁による締め付けがあるのかないのか、不動産・建築業界、ノンバンク業界への融資規制問題など、日本国内の要因というか、政治・官僚主導による規制強化がもたらした官製不況は、許し難いものがあります。その一方で、従来の、バラマキ型の経済対策が画策されるなど、日本の将来には暗雲がたれ込めているかのようでありますが、ここで嘆いていても仕方がないので、「乱にチャンスあり」と考えようとするならば、ここは、売り込むべきか、買い込みべきか。。。

日本株にしたところで、金や原油その他の商品などのように高値圏にあるものならば、ここで売り込みたいところですが、まだまだ、さらなる天井は天上にあるかもしれず、ここで踏み上げられれると、青天井の恐怖を味わうやも知れず、それよりも、底値圏とおぼしき銘柄を地味に拾っておく方が、賢明ではないかと思われる感じです。上げ潮に乗って高いものを買い、下方トレンドにある安いものを売ることが、王道だと考える人がいる一方で、行ったり来たりする振り子のように、陽が極まると陰を孕み、陰が極まると陽を孕み、上げ続ける相場はなく、下げ続ける相場はないので、高値圏にあるものを売り、安値圏にあるものを買うという極めてシンプルな考え方を、私は選択したいと考えています。

という視点から、現在の株式市場を眺めると、まさに、バーゲンセール、極めて割安な銘柄が、「買ってくれ!」と叫び声を上げているように思われるのですが、PERは、減益予想で一変したり、PBRは特損計上で一気に割安感がなくなってしまう危険がある指標ですし、配当利回り、株主優待にしても、無配転落、優待改悪などという最悪の事態もあり、なかなか、これは割安だという確信は持てないという問題があるのも事実です。これは、いくら、四季報、会社情報を眺めても判らず、トップのIRを聞いたところで、その真贋を見極めることは容易ではなく、有価証券報告書その他の資料を検討することによって、判断の精度は上がるものの、最終的な判断は、やっぱり、結局のところ、自分の「勘ピューター」という感じなのかも知れませんが。。。

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それはともかく、前置きが長くなりましたが、最近の、不動産・建築関連株と、リートの値下がりが目について仕方がない感じでいます。不動産株は、ここ半年あまり手がけてきたサンフロンティア不動産が再び値を崩し始め、買いを入れたり、タカラレーベンや東栄住宅など、大きく売り込まれた銘柄には新規に買いを入れたりしています。先述のように、PER、PBR、配当利回りなどの面において、割安だと言っても、状況が一変してしまう可能性があるのですが、ファンダメンタルズ面ではいかにも割安であり、テクニカル的にも売り込まれた水準でもあり、まだまだここが底だという保証はなくても、ここから、買い下がっても、悪くはないのではと思えてならない感じです。

また、今までは割高感が目について黙殺していたリートの値下がりも目に付き、こちらは10%を超える配当利回りの銘柄が散見されます。リートの場合も、3月の暴落時に大きく下落し、そこから立ち直ってきた銘柄がある一方で、最近の不動産・建築不況の信用不安から大きく売り込まれている銘柄に二分される感じで、財閥系などのリートの場合は、割安感がないものの、スポンサーの信用がイマイチの所ほど、高利回りの水準まで売り込まれている感じです。そんな中、私が目を付けたのは、旧松下興産系のMIDリート3227やら、アパマンショップHD系のグロースリート8963、ピタットハウスのスターツ系の8979などですが、この他、例の「JAPAN」のJと噂されるジョイントのリートやら、Pとの噂があるパシフィック系のリートなども、かなりの高利回りの水準まで売り込まれ、食指が動く感じです。

リートは信用取引で買うことが出来るようですが、目先、リートの値下がりによるキャピタルロスの心配はあるものの、2%前後の買い方金利を払って、10%前後の配当を受け取ると考えると、一般的な不動産投資が手軽に小口化されたものだと思えてならない感じです。実際の一棟売りの不動産を購入すれば、メンテナンスやら税金やらと、色々な経費がかかりますし、いざ転売したくなったとしても、すぐに換金できるとは限らず、アーバンやゼファーのように、資産はあっても、資金繰りが回らず・・・なんていう事態に陥る可能性もゼロではありませんが、リートの場合は、税制面での優遇やら、嫌になれば、売り逃げることが可能性だという点は非常に有り難いように思われます。

ただ、リートの場合、個人による不動産投資と大きく違う点は、一般の企業と同じく、10年、20年といった長期の借入金はなく、長期と言っても数年単位であり、最悪なのは、その返済期日までに、借入金を返済するめどがないにも関わらず、借り換えを前提として、短期借入金で物件を購入していることです。と言っても、家賃収入でリートが回ってる限り、金融機関から借り換えを拒否されることなど、想定されていなかったと思われますが、つい先日、リプラスのリートでは、借り換えの目途がつかなくなった借入金を返済するためか、外資ファンドへの増資を行うという荒技が行われたようで、現在の値下がりした状況では、既存の投資口の所有者にとっては、利益の希薄化というネガティブな要因ともいえますが、資金繰りへの不安があったとしても、ウルトラCが残されているという安心感からポジティブな要因とも考えられます。MIDリートの場合、つい先日、配当の下方修正の発表があったばかりで、そこから、また、売り込まれた感じなのですが、減配と言っても、大きなものではなく、ある意味、適宜な開示は安心感を感じますし、今月末に期日を迎える借入金の借り換えがあるものの、銀行団が健全なリートを見捨てる可能性は低く、最悪は、リプラスのようなウルトラCも残されていますので、心配事は杞憂に終わるように思えてならない感じです。

という感じで、今はまさに、リートは買いではないかと思えてならない感じでいるのですが、果たしていかがなものでしょうか。。。買い方、売り方、様々な思惑があるのが株式市場で、売る人がいなければ買うことは出来ず、買う人がいなければ、売ることが出来ないのが、相場の世界ですので、売り方、買い方、様々な意見を・・・と思うものの、今は、まさに、勝負の時であり、あまりにも珍説を説かれても、調子が狂ってきますので、きちんとした議論は、こちらがインスパイアーされる可能性もありますので、お受けしたいと思ってはいますが、私が、労働の桎梏に喘ぐルンペンプロレタリアへ転落してしまっては元も子もありませんので、その辺は、ご了承下さい。(実際問題としては、信用で目一杯買ってるわけではありませんので、そういう心配はないのですが、投資にはやはり平常心が大切なので、ブログや議論は、程々にしないと・・・と思う感じです)

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