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リート!! ? 不動産関連銘柄の底値買い

日経平均は4日続落。月曜日の戻しは、騙しに終わり、完全に下方トレンド入りしたとの声が強くなってきた感じですが、体感的には、まだまだ首の皮一枚、完全に崩れてないような、それでいて、まだまだ底値圏にあるように思っています。持ち株を見ると、3月安値を割り込んだ銘柄がある一方で、まだまだ、踏ん張っている銘柄があることが一因だと思われますが、JASDAQ平均は12日続落で安値を更新し、マザーズ指数、ヘラクレス指数も、3月安値をはるかに下回っていることを思えば、下方トレンドのまっただ中にあるというのも、あながち間違いではないような感じでもあります。

値下がり銘柄、安値更新銘柄は、数多くありますが、とりわけ、最近の不動産株、リートの値下がりには、色々考えさせられるものがあります。アメリカのサブプライムローン問題による信用収縮と、それにともなう不動産からの資金回避は仕方がないとしても、建築基準法改悪に端を発する建築不況やら、グレーゾーン金利に対するルールの一方的な変更に伴う消費者金融叩き、そして、金融庁による締め付けがあるのかないのか、不動産・建築業界、ノンバンク業界への融資規制問題など、日本国内の要因というか、政治・官僚主導による規制強化がもたらした官製不況は、許し難いものがあります。その一方で、従来の、バラマキ型の経済対策が画策されるなど、日本の将来には暗雲がたれ込めているかのようでありますが、ここで嘆いていても仕方がないので、「乱にチャンスあり」と考えようとするならば、ここは、売り込むべきか、買い込みべきか。。。

日本株にしたところで、金や原油その他の商品などのように高値圏にあるものならば、ここで売り込みたいところですが、まだまだ、さらなる天井は天上にあるかもしれず、ここで踏み上げられれると、青天井の恐怖を味わうやも知れず、それよりも、底値圏とおぼしき銘柄を地味に拾っておく方が、賢明ではないかと思われる感じです。上げ潮に乗って高いものを買い、下方トレンドにある安いものを売ることが、王道だと考える人がいる一方で、行ったり来たりする振り子のように、陽が極まると陰を孕み、陰が極まると陽を孕み、上げ続ける相場はなく、下げ続ける相場はないので、高値圏にあるものを売り、安値圏にあるものを買うという極めてシンプルな考え方を、私は選択したいと考えています。

という視点から、現在の株式市場を眺めると、まさに、バーゲンセール、極めて割安な銘柄が、「買ってくれ!」と叫び声を上げているように思われるのですが、PERは、減益予想で一変したり、PBRは特損計上で一気に割安感がなくなってしまう危険がある指標ですし、配当利回り、株主優待にしても、無配転落、優待改悪などという最悪の事態もあり、なかなか、これは割安だという確信は持てないという問題があるのも事実です。これは、いくら、四季報、会社情報を眺めても判らず、トップのIRを聞いたところで、その真贋を見極めることは容易ではなく、有価証券報告書その他の資料を検討することによって、判断の精度は上がるものの、最終的な判断は、やっぱり、結局のところ、自分の「勘ピューター」という感じなのかも知れませんが。。。

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それはともかく、前置きが長くなりましたが、最近の、不動産・建築関連株と、リートの値下がりが目について仕方がない感じでいます。不動産株は、ここ半年あまり手がけてきたサンフロンティア不動産が再び値を崩し始め、買いを入れたり、タカラレーベンや東栄住宅など、大きく売り込まれた銘柄には新規に買いを入れたりしています。先述のように、PER、PBR、配当利回りなどの面において、割安だと言っても、状況が一変してしまう可能性があるのですが、ファンダメンタルズ面ではいかにも割安であり、テクニカル的にも売り込まれた水準でもあり、まだまだここが底だという保証はなくても、ここから、買い下がっても、悪くはないのではと思えてならない感じです。

また、今までは割高感が目について黙殺していたリートの値下がりも目に付き、こちらは10%を超える配当利回りの銘柄が散見されます。リートの場合も、3月の暴落時に大きく下落し、そこから立ち直ってきた銘柄がある一方で、最近の不動産・建築不況の信用不安から大きく売り込まれている銘柄に二分される感じで、財閥系などのリートの場合は、割安感がないものの、スポンサーの信用がイマイチの所ほど、高利回りの水準まで売り込まれている感じです。そんな中、私が目を付けたのは、旧松下興産系のMIDリート3227やら、アパマンショップHD系のグロースリート8963、ピタットハウスのスターツ系の8979などですが、この他、例の「JAPAN」のJと噂されるジョイントのリートやら、Pとの噂があるパシフィック系のリートなども、かなりの高利回りの水準まで売り込まれ、食指が動く感じです。

リートは信用取引で買うことが出来るようですが、目先、リートの値下がりによるキャピタルロスの心配はあるものの、2%前後の買い方金利を払って、10%前後の配当を受け取ると考えると、一般的な不動産投資が手軽に小口化されたものだと思えてならない感じです。実際の一棟売りの不動産を購入すれば、メンテナンスやら税金やらと、色々な経費がかかりますし、いざ転売したくなったとしても、すぐに換金できるとは限らず、アーバンやゼファーのように、資産はあっても、資金繰りが回らず・・・なんていう事態に陥る可能性もゼロではありませんが、リートの場合は、税制面での優遇やら、嫌になれば、売り逃げることが可能性だという点は非常に有り難いように思われます。

ただ、リートの場合、個人による不動産投資と大きく違う点は、一般の企業と同じく、10年、20年といった長期の借入金はなく、長期と言っても数年単位であり、最悪なのは、その返済期日までに、借入金を返済するめどがないにも関わらず、借り換えを前提として、短期借入金で物件を購入していることです。と言っても、家賃収入でリートが回ってる限り、金融機関から借り換えを拒否されることなど、想定されていなかったと思われますが、つい先日、リプラスのリートでは、借り換えの目途がつかなくなった借入金を返済するためか、外資ファンドへの増資を行うという荒技が行われたようで、現在の値下がりした状況では、既存の投資口の所有者にとっては、利益の希薄化というネガティブな要因ともいえますが、資金繰りへの不安があったとしても、ウルトラCが残されているという安心感からポジティブな要因とも考えられます。MIDリートの場合、つい先日、配当の下方修正の発表があったばかりで、そこから、また、売り込まれた感じなのですが、減配と言っても、大きなものではなく、ある意味、適宜な開示は安心感を感じますし、今月末に期日を迎える借入金の借り換えがあるものの、銀行団が健全なリートを見捨てる可能性は低く、最悪は、リプラスのようなウルトラCも残されていますので、心配事は杞憂に終わるように思えてならない感じです。

という感じで、今はまさに、リートは買いではないかと思えてならない感じでいるのですが、果たしていかがなものでしょうか。。。買い方、売り方、様々な思惑があるのが株式市場で、売る人がいなければ買うことは出来ず、買う人がいなければ、売ることが出来ないのが、相場の世界ですので、売り方、買い方、様々な意見を・・・と思うものの、今は、まさに、勝負の時であり、あまりにも珍説を説かれても、調子が狂ってきますので、きちんとした議論は、こちらがインスパイアーされる可能性もありますので、お受けしたいと思ってはいますが、私が、労働の桎梏に喘ぐルンペンプロレタリアへ転落してしまっては元も子もありませんので、その辺は、ご了承下さい。(実際問題としては、信用で目一杯買ってるわけではありませんので、そういう心配はないのですが、投資にはやはり平常心が大切なので、ブログや議論は、程々にしないと・・・と思う感じです)
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テーマ : 投資日記 - ジャンル : 株式・投資・マネー

公営住宅 ? 民業圧迫!! 無駄な公共事業!?

道路にしても、箱ものにしても、一見、無駄だと思えるものでも、それなりに使い勝手はあるもので、自動車よりも、猿や猪の数の方が多いのではないなという山村の立派な林道も、オリンピックは参加することに意味がある、そこに山があるから上るんだということと同じで、公共事業はお金を使うことに意味がある、そこに金があるから使うんだというのでは、わずかであっても、税金を搾り取られている身の上としては、やっぱり、許し難い気がします。

そんな中、市営住宅、府営住宅などの公営住宅は、受益者の方々も多く、無駄ではないという向きもおられるでしょうが、戦後の住宅難の時代ならいざ知らず、民間のマンション・アパートは、空室から値引き合戦の住宅飽和時代にあっては、民業圧迫の無駄な公共事業という気がしないではない感じです。

公営住宅に入居するには、所得制限があり、税金より手厚い家賃補助がありますが、現状、民間でアパマンが借りられないような本当の貧困層と呼べない人々も対象となっていて、税金の大盤振る舞いのばらまきという感じがしないでもありません。よく指摘されることですが、公営住宅はそれなりの市内の便利が良いところにあるにも関わらず、格安の駐車場まで整備され、そこには高級車が仰々しき駐車している光景など、特に珍しいものではないようです。

入居者にとっては家賃は安いに越したことはなく、格安家賃のおかげで余ったお金を、何に使おうが人の勝手と言われれば、それまでのことではありますが、生活を切りつめ、住宅ローンを支払っている人から搾り取った税金で、公営住宅を運営していることを考えれば、どこか心理的に納得しがたい物を感じざるを得ません。

経済学上の議論としては、税金として一度お金を吸い上げてから、それを再分配する方が、社会全体にとってプラスになるという議論はありますが、まだまだ議論の途中であるだけでなく、社会主義国が崩壊したのと同じ理由によって、再分配するシステムが合理的に働きにくいという現状を見逃すことが出来ません。最近話題になる公務員の高すぎる給与や年金にしても、社会のため、公共の福祉のためという名のもとに人の懐に手を突っ込んで、税金としてむしり取り、公務員が、資産の再分配機能を担っているとか、消費の牽引役になることによって経済が活性化するとかいうのでは、あまりにも虫が良すぎる考え方です。

古くなったとは言え、修繕すればまだまだ使えそうな住宅を、現状に会わないからという理由で取り壊し、市内の便利なロケーションに、とても本来の貧困層への住宅補助とは呼べないような豪華な高層の公営住宅を建築するとか、まったくもって税金の大盤振る舞いとしか言い難く、公団住宅や特優賃・高優賃などの他の同類の住宅事業もあり、民業を圧迫していると言わざるをえない感じです。

確かに、民間の住宅には、入居が難しい条件もあり、ある程度の公営住宅は必要かと思われますが、その大半が今や過剰な事業と思わないではいられない感じです。公営住宅という公共事業も、まずは、箱物の建設という段階で大金が動き、次に箱物の運用という段階で、継続的な利権が生じ、また、箱物の利用という側面からは、一般市民にも、その目こぼしの利権が預かれるという、それぞれの既得権者にとっては三方両得の公共事業であるのでしょうが、それは、一般納税者にとっては、許し難い現状であると言えます。

官僚組織は増殖するというパレントの法則を打破するために、必要最低限のスリムなシステムへの転換を祈念してやまない感じです。

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